Trotz dieser Vorbereitung hatten wir vor dem Termin das uns
bekannte mulmige Gefühl, denn auch wenn wir schon vorher ein bisschen gerechnet
hatten, dass wir bei einer verkraftbaren monatliche Belastung landen werden,
ist es ja noch immer etwas anderes, wenn man mit einem Finanzberater am Tisch
sitzt und man dem das Bauvorhaben erklären muss, wovon letztendlich die Zusage
der Bank abhängt. Die Nervosität verflog sofort, als Herr Pickel das Haus
betrat, er war von der ersten Minute an sehr freundlich und machte einen sehr
kompetenten Eindruck. In zweieinhalb Stunden sind wir dann alle Punkte
durchgegangen. Danach waren alle erforderlichen Daten in ein Portal eingegeben,
und alle Förderungsmöglichkeiten (Die KfW-Programme Wohneigentum und Energieeffizient
Bauen, über die zinsvergünstigte Kredite beantragt werden können) eruiert.
Ein auf den ersten Blick nicht durchschaubarer Dschungel an Konditionsangeboten
von Banken erschien auf dem Bildschirm. Jetzt galt es abzuwägen, welches
Angebot unseren Anforderungen am ehesten entsprach:
- Möglichst lange Zinsbindung: Durch das aktuell sehr niedrige Zinsniveau möchten wir uns die Zinssätze natürlich so lange wie möglich sichern. Allerdings bietet in der aktuellen Situation keine Bank eine längere Zinsbindung als 15 Jahre an.
- Sondertilgungen: Es gibt Banken, die erlauben einmal im Kalenderjahr eine kostenfreie Sondertilgung i. H. v. 5-10% der Darlehenssumme, andere Banken verlangen für eine Sondertilgung Gebühren (irgendwie komisches Konstrukt, da erhalten Sie ihr geliehenes Geld früher als geplant zurück, und der Kunde wird dafür bestraft…)
- Auszahlung des Darlehens: Das Darlehen wird nicht auf einmal ausbezahlt, sondern die Auszahlung des Darlehens erfolgt rechnungsbezogen in Teilen, d.h. wenn wir eine Rechnung erhalten, senden wir diese an die Bank, und die Bank bezahlt die Rechnung [Damit soll vermieden werden, dass das Geld zweckmissbraucht wird oder zu viel Schwarzgeld fließt]. Je Bank sind die Mindestbeträge hierfür unterschiedlich. Manche Banken verlangen ab der 10. Teilauszahlung nicht unerhebliche Gebühren (25 Euro und mehr je Auszahlung). Außerdem gibt es sog. Bereitstellungszinsen, die anfallen, wenn der Darlehensbetrag nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes vollständig abgerufen wird (üblich sind hier 0,25% pro Monat vom noch nicht abgerufenen Betrag ab dem 7. Monat).
·
Wir erhielten von Herrn Pickel einen kleinen Überblick über
den Dschungel, im Laufe der kommenden Woche wollte er über die
vielversprechendsten Varianten uns ein Konditionsangebot zukommen lassen. Außerdem
klärten wir noch, dass Herr Pickel nicht nur bis zum Darlehensvertragsabschluss
für uns tätig ist, sondern auch während der Auszahlungs- und Rückzahlungsphase
mit Rat und Tat zur Seite stehen wird, wenn es bspw. darum geht Rechnungen
einzureichen, einen Teilbetrag vorschüssig auszahlen zu lassen um bspw.
Kleinrechnungen zu begleichen, usw.
Wenige Tage später erhielten wir die Konditionsangebote,
eine Variante mit der Sparkasse Donauwörth und eine Variante mit der DiBa.
Exkurs: Warum die
Finanzberaterbranche einen so schlechten Ruf hat
Nach dem Gespräch fühlten wir uns sehr an das erste Gespräch
mit dem Architekten erinnert: Wir hatten ein sehr gutes Gefühl mit unserem
Gegenüber, aber die Vernunft verlangte nach weiteren Meinungen. So haben wir
noch zwei weitere Finanzberater zu Wort kommen lassen. Den ersten haben wir
über ein Internet-Portal gefunden, der zweite wurde uns direkt empfohlen.
Dem ersten brachte ich genau die gleichen Unterlagen mit,
die ich auch Herrn Pickel ausgehändigt habe. Den Unterlagen wurde aber wenig
Beachtung geschenkt, und innerhalt von 45 Minuten wurden wir abgefertigt und
die für ihn wichtigen Daten erfragt. Nach dieser Datenerhebung öffnete sich genau
das gleiche Portal, wie wir es bei Herrn Pickel gesehen haben, nur die
farbliche Gestaltung war anders, die Auflistung der Angebote war absolut
identisch. Daraus habe ich geschlossen, dass alle diese Finanzberater am
gleichen Portal hängen, sie also alle die gleichen Angebote machen und man
deshalb nach der beratenden Person entscheiden kann. Neben der
45-Minuten-Abfertigung gefiel uns auch nicht, dass er sich zu Fragen der
Betreuung nach Vertragsabschluss sehr bedeckt hielt und auch sonst nur sehr
oberflächlich antwortete. Wenn wir nur dieses Beratungsgespräch gehabt hätten,
würden wir uns nicht im Stande fühlen, eine Entscheidung für oder gegen eine
Finanzierungsvariante zu entscheiden. Außerdem fanden wir in den
Konditionsangeboten, die wir wenig später von ihm erhielten einige
Ungereimtheiten und Flüchtigkeitsfehler (z. B. war angegeben, dass wir zur
Miete wohnen, der Betrag der monatliche Miete war allerdings nicht angegeben
oder bei einem Guthabennachweis fand sich ein Zahlendreher), war ja aber auch
nach der 45-Minuten-Abfertigung irgendwie zu erwarten…
Der zweite hat den Vogel mal gleich mehrfach abgeschossen:
Sein Ziel war, uns zu den Angeboten von Herrn Pickel ein Gegenangebot zu
unterbreiten. Nachdem ich ihm die Angebote geschickt habe, führten wir zunächst
ein Telefonat. Während dieses Telefonats hatte ich mehr das Gefühl, dass mir
der Herr vom Bauen abraten will, als dass er für mich eine passende
Finanzierung suchen möchte. Mit Bemerkungen wie bspw. dass er den
Eigenleistungsbetrag, den wir angegeben haben, als überdurchschnittlich hoch
erachtet und das halt mal so glaubt oder dass meine Frau noch recht jung sei,
als würde sie auf die Idee kommen drei Jahre nach Amerika zu gehen oder ihren
Job an den Nagel zu hängen, sammelte er nicht gerade Sympathie-Punkte. Am
selben Abend erhielten wir seine Angebote. In der Mail selbst gab er sich
außerordentliche Mühe, Herrn Pickel schlecht zu machen, auf über zwei Seiten
zerpflückte er jedes Detail. Sein Hauptargument war, es wäre bei dem
DiBa-Angebot die falsche Zinskondition hinterlegt, statt 3,40 % müssten es
3,60% sein. Als Beweis schickte er ein Konditionsblatt der DiBa mit. Auf diesem
Blatt sah ich nach, bei Krediten größer 200.000 Euro mit 15 Jahre Zinsbindung
stand dort tatsächlich ein Zinssatz von 3,60%. Auf der zweiten Seite des
Konditionsblattes fand ich die aktuell gültigen Aktionen der DiBa. Eine davon
nannte sich „Zinsrabatt Einfamilienhaus ab 200.000 Euro“, und der Text dazu
lautet: „Ab einem Finanzierungsvolumen von 200.000 Euro können sich Baufinanzierer
ab sofort 0,20%-Punkte Zinsrabatt sichern“. Welcher Zinssatz ergibt sich nun
nach Adam Riese? Richtig! 3,40%.
Nach diesen beiden Erlebnissen haben wir beschlossen, dass
sich unser gutes Gefühl nach dem ersten
Gespräch mit Herrn Pickel bestätigt hat, und wir den weiteren Weg mit Herrn
Pickel gehen werden.
Exkurs Ende
Aus den beiden von Herrn Pickel angebotenen Varianten
ergaben sich sehr viele Fragen, sodass wir uns auf den 10.03.2012 verabredeten,
um die Fragen zu besprechen und eine Entscheidung zu fällen. In den folgenden 2
Stunden diskutierten wir zuerst den Tilgungszuschuss zu bzw. den Zinsrabatt auf
KfW-Darlehen: Die Variante mit der Sparkasse Donauwörth erkennt unser
KfW40-Haus an und wir kommen damit in den Genuss eines Tilgungszuschusses i. H.
v. 10.000 Euro [Anmerkung: Tilgungszuschüsse werden für besonders
energieeffiziente Häuser gewährt, 5.000€ für ein KfW-55- und 10.000€ für ein
KfW-40-Haus]. Die Variante mit der DiBa geht generell nur von einem KfW70-Haus
aus, deshalb fällt der Tilgungszuschuss weg, dafür wird aber einen Zinsrabatt
angeboten. Ein kleines Rechenspiel ergab, dass die Ersparnis durch den
Zinsrabatt nahezu dem Tilgungszuschuss entspricht. Das Rechenspiel machten wir
für die Zeit der Zinsbindung, also 15 Jahre, nachdem unsere Darlehen aber noch
ein gutes Stück länger laufen, ist es in unserem Fall tatsächlich günstiger,
auf den Tilgungszuschuss zu verzichten, und dafür den Zinsrabatt in Anspruch zu
nehmen.
Ein weiteres Argument für die DiBa ist, dass die Anzahl an
kostenlosen Auszahlungen nicht begrenzt ist. Gegen die DiBa spricht, dass bei
der DiBa bereits ab dem 7. Monat Bereitstellungszinsen anfallen, bei der
Sparkasse erst ab dem 13. Monat. Allerdings werden wir den Großteil des
Darlehens in den nächsten 6 Monaten in Anspruch nehmen, sodass die
Bereitstellungszinsen (0,25% pro Monat) nicht so sehr ins Gewicht fallen,
außerdem gelten die Zinsen nur für das DiBa-Darlehen, nicht für die
KfW-Darlehen.
Das Hauptkriterium für die Auswahl der Bank war jedoch
Folgendes: Nachdem unser wichtigster Punkt die langfristige Zinsbindung ist,
hat uns Herr Pickel eine Variante mit Bausparvertrag vorgeschlagen. Und zwar
schließen wir parallel zu dem Darlehensvertrag einen Bausparvertrag ab, in den
während der zinsgebundenen Zeit des Hauptdarlehens eingezahlt wird. Die
Einzahlungen werden so abgestimmt, dass der Bausparer zum Ende der
zinsgebundenen Zeit des Hauptdarlehens zuteilungsreif wird und wir aus ihm
exakt den Betrag erhalten, der für die Ablösung des Hauptdarlehens notwendig
ist. In der weiteren Zeit zahlen wir dann das Bauspardarlehen zurück, der
Zinssatz dafür wird bereits heute festgeschrieben. Mit dieser Variante hätten
wir also über die gesamte Darlehenslaufzeit einen dauerhaft niedrigen Zins.
Allerdings ist für diese Variante Voraussetzung, dass die Bank einer
Tilgungsaussetzung zustimmt (wir zahlen also nur Zinsen an die Bank, die
Tilgungsbeträge fließen in den Bausparvertrag) und diese Zustimmung erhält man
bei der Sparkasse nur sehr schwer. Damit war die Entscheidung dann gefallen,
und wir unterschrieben Anträge und Vollmachten, dass Herr Pickel in unserem
Namen tätig werden und Auskünfte einholen darf.
Unser Endprodukt lautet also:
- Hauptdarlehen bei der DiBa mit Tilgungsaussetzung und einem an die DiBa abgetretenen Bausparvertrag
- KfW-Darlehen aus dem Förderprogramm Wohneigentum
- KfW-Darlehen aus dem Förderprogramm Energieeffizient Bauen, hier erhalten wir die doppelte Fördersumme, da unser Haus aus zwei eigenständige Wohneinheiten besteht (siehe auch Blog-Kapitel 04)
- Misch-Zinssatz aller Darlehen zusammen: 3,08% p. a.
·
Anfang April kam dann der Darlehensvertrag mit dem
Hauptdarlehen. Es haben sich natürlich Rückfragen ergeben die ich in einem
Telefonat mit Herrn Pickel geklärt habe. In diesem Telefonat zeigte sich, dass
wir mit Herrn Pickel wirklich einen Glücksgriff gemacht haben: Er erzählte, er
hätte kurz nachdem wir die Verträge (Darlehen & Bausparer) unterschrieben
hatten, in der Presse gelesen, dass die Bausparkasse ihre Konditionen zu
Gunsten des Bausparers ändern würde, und er deshalb den von uns
unterschriebenen Bausparantrag noch zurückgehalten hatte. Kurz nach dem
Telefonat wurden die konkreten Änderungen bekannt, und es war dann tatsächlich
so, dass der Darlehens-Zinssatz für die Rückzahlungsphase von 3,50% auf 2,75%
gesunken ist, und wir beantragten nun einen Bausparvertrag dieser Art. Die
Einsparung über die gesamte Laufzeit gesehen beträgt dadurch etwa 7.000 Euro.
Einen letzten Akt haben wir am 20.04.2012 noch beschreiten müssen,
um endgültig über die Darlehen verfügen zu können. Über eine Notarin haben wir
an diesem Tag eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen.
Damit kann es nun wirklich losgehen!!!
